El informe ‘La asequibilidad de los costes de la vivienda en la UE: el impacto de la eficiencia energética y la dinámica socioeconómica’, publicado por el Centro Común de Investigación (JRC) de la Comisión Europea, analiza la vivienda asequible en la Unión Europea y el papel de la eficiencia energética, los costes de vivienda, los alquileres, los precios de compra y las ayudas a la vivienda. Su objetivo es identificar qué factores condicionan la capacidad de los hogares para pagar una vivienda digna, incluyendo hipotecas, rentas, facturas energéticas y otros servicios básicos.
El estudio combina datos de Eurostat, EU-SILC, Odysee-Mure y otras fuentes, con análisis descriptivos y modelos multivariantes para el periodo 2006-2023, además de indicadores hasta 2024 y 2025. La conclusión central es que la eficiencia energética eleva el valor de mercado de las viviendas, pero también puede reducir costes de uso; al mismo tiempo, las políticas sociales siguen siendo esenciales para proteger a los hogares vulnerables.
Precios de la vivienda, alquileres y dinámica del mercado
Los precios de la vivienda en la UE aumentaron un 53% entre 2015 y 2024, mientras que los alquileres crecieron un 17%. Si se amplía la comparación hasta 2025, el índice de precios de compra subió un 62% y el de alquileres un 20,5%. Entre 2015 y 2020, los precios crecieron cada año entre un 4% y un 5%, se aceleraron cerca del 8% entre 2020 y 2022, cayeron ligeramente un 0,3% en 2023 y después volvieron a crecer.
Las diferencias nacionales son muy amplias. En 2025, los precios en Hungría eran 3,7 veces superiores a los de 2015, y en otros 12 Estados miembros se habían duplicado. En el extremo opuesto, Italia solo registró un aumento del 16% y Finlandia una caída del 1%; Italia fue además el único país con precios inferiores a los de 2010. En alquileres, Hungría acumuló un alza del 105%, seguida de Lituania con el 83,5%, y de Eslovenia, Polonia e Irlanda, en torno al 74%.
Eficiencia energética y valor de mercado
El análisis confirma que la eficiencia energética influye en el precio de la vivienda. A escala macro, un aumento de un punto porcentual en el índice anual de eficiencia energética se asocia con una subida del 1,24% en el índice anual de precios de la vivienda. En cambio, no se observa un efecto estadísticamente significativo sobre los alquileres. El índice estimado de eficiencia energética para calefacción mejoró alrededor de un 24% en la UE entre 2005 y 2023.
Los datos micro de EU-SILC 2023 muestran una relación similar. Las viviendas suficientemente aisladas y calefactadas para mantenerse confortables en invierno tienen una renta imputada mediana un 2% superior a la de viviendas menos eficientes; en los modelos controlados, el valor relativo aumenta cerca de un 5%. Las viviendas sin filtraciones, humedad o podredumbre valen alrededor de un 3% más. Además, las viviendas con calefacción urbana, gas, renovables o electricidad tienen valores más altos que las calentadas con carbón, leña u otros combustibles menos eficientes.
Sobrecarga de costes, pobreza energética y ayudas a la vivienda
Aunque los precios y alquileres subieron de forma notable, la tasa de sobrecarga de costes de vivienda —cuando superan el 40% de la renta disponible— bajó hasta el 11,5% en 2024, tres puntos menos que en 2013. También descendieron los atrasos en hipotecas, alquileres o facturas de servicios, que afectaban al 7,3% de los hogares de la UE. Sin embargo, los hogares en viviendas mal aisladas o con calefacción insuficiente tienen 1,7 veces más probabilidad de acumular atrasos, y quienes no pueden mantener la casa caliente presentan un riesgo mucho mayor.
El informe subraya el papel de las ayudas a la vivienda, aunque su peso medio en la UE fue solo del 0,37% del PIB en 2024, por debajo de los niveles superiores al 0,4% registrados entre 2009 y 2016. Finlandia se situó cerca del 1%, mientras Irlanda, Alemania, Dinamarca, Francia y Chipre superaron el 0,5%; Bulgaria, Croacia y Rumanía registraron niveles muy bajos. Todos los Estados miembros, salvo Estonia, Hungría, Polonia y Rumanía, cuentan con sistemas específicos de ayuda, y 13 incluyen apoyo a costes energéticos.
Las recomendaciones apuntan a una estrategia multidimensional: renovar prioritariamente los edificios con peor rendimiento energético, orientar las ayudas a hogares de bajos ingresos, personas solas, familias monoparentales, inquilinos y residentes urbanos, y reforzar la vivienda social sin provocar desplazamientos por renovaciones. El informe también pide mejores datos regionales, series temporales fiables sobre edificios, renovaciones, precios y gasto energético, para diseñar políticas más precisas y evaluar su impacto real.