Los edificios representan el 40% del consumo energético total de Europa. Sin embargo, el 75% del parque inmobiliario se considera ineficiente. Es por ello que la Comisión Europea ha advertido que descarbonizarlo llevaría cerca de un siglo. De hecho, la mayoría de los edificios de hoy continuarán en uso en 2050. En este panorama cada vez se presta más atención a la situación energética de los inmuebles a la hora de alquilar o de comprar, ya sea residencial o comercial. En este sentido, el Centro Común de Investigación (JRC, por sus siglas en inglés) ha publicado un informe en el que, además, relaciona la eficiencia energética de los edificios con un menor riesgo de impago.
Casi el 50% del consumo de energía final de la Unión se destina a calefacción y refrigeración, de la que el 80% se consume en edificios. La consecución de los objetivos de la Unión en materia de energía y cambio climático está relacionada con los esfuerzos de Europa para renovar su parque inmobiliario priorizando la eficiencia energética, aplicando el principio «primero, la eficiencia energética» y estudiando el despliegue de las energías renovables.
En este sentido, cabe recordar que el Parlamento Europeo aprobó el pasado mes de noviembre aumentar el objetivo de eficiencia energética, hasta el 32,5% en 2030, y la cuota de uso de energías renovables en la Unión Europea, 32% del total en la misma fecha. Si bien esta obligación se reduciría ligeramente tras la salida de Gran Bretaña de la Unión Europea para allanar el camino hacia los objetivos.
Demanda y ubicación
De acuerdo con el informe del JRC, «Energy Efficiency, the value of buildings and the payment default risk» correspondiente al pasado año, a la hora de tasar un edificio se tiene en cuenta la demanda actual de vivienda y la ubicación del inmueble. También son las principales preocupaciones por parte del inquilino que se dispone a alquilar o comprar.
Las mejoras en eficiencia energética, previene el informe, aumentan el precio de los activos residenciales entre un 3% y un 8%. Si se trata de alquiler, el aumento es algo más ligero, aunque se comparen inmuebles similares. En el caso de un arriendo, si bien el mínimo que se incrementa es un 3%, el máximo no superaría el 5%.
Para los edificios comerciales, las obras de eficiencia energética implican un aumento del 10%, si bien, desde la Comisión Europea advierten que algunos informes sitúan la subida del precio de venta por encima de un 20%. El alquiler de edificios comerciales, no obstante, se alinea con el arriendo de inmuebles residenciales, y el aumento positivo oscila entre el 2% y el 5%.
El valor del etiquetado energético
El informe de la Comisión Europea se refiere a un estudio realizado por los Notarios de Francia respecto al precio de las casas antiguas en todo el país en función se su etiquetado energético. El estudio destacaba que, en función de las regiones, las casas que disponían de una calificación A-B se vendían en 2017 entre un 6% y un 14% más caras, que la que tuviera el precio más alto, pero dispusiera de un etiquetado de clase D. Además, remarca el informe notarial que una mala calificación energética deprecia mucho más el valor de la casa, y que una buena etiqueta lo sube.
Por ejemplo, para las casas construidas desde el año 2001, la plusvalía de tener una mejor etiqueta energética (clase A-B) alcanzaba el 10%, mientras que la clase C se tenía que conformar con la mitad del aumento, el 5%.
Al otro lado del rango energético, al descuento que implica una calificación energética baja se le tiene que añadir la antigüedad de la casa. Así, cuando el inmueble había sido construido entre 1850 y 1913 y dispone de un calificación baja, es decir, F – G, el descuento alcanza el 18%. En cambio, esta reducción baja hasta el 11% si la calificación es la misma, pero la construcción se realizó entre 1981 y 1991.
Pagar la ‘prima verde’
El informe de la Comisión Europea se refiere también a un análisis realizado por Banfi et al. (2008), donde se analizó la disposición a pagar por diferentes medidas de ahorro de energía en el contexto del sector de edificios residenciales suizos. En este caso, la disposición a asumir la prima verde fue un 13% más para ventanas energéticamente eficientes y un 8% del precio estándar por tener una sistema de ventilación.
El estudio realizado por Banfi consistía en dos grupos de encuestados: 163 inquilinos de apartamentos y 142 propietarios de viviendas, respectivamente, que tenían que elegir entre su situación actual y cada una de las diversas circunstancias hipotéticas con diferentes atributos y precios. Los resultados mostraban que los consumidores valoraban los beneficios del ahorro de energía, tanto desde el punto de vista económico como desde el punto de vista medioambiental.
Estas variaciones de precio tras realizar una mejora de eficiencia energética en este tipo de inmuebles se explica, según el informe de la Comisión Europea, porque una mejora energética implica un cambio en las características básicas de edificios, y tiene un impacto en la comodidad, seguridad, mantenimiento, facturas energéticas más económicas, además de cumplir con la norma.
El análisis de la Comisión Europea considera que el valor de una propiedad se ve afectado cuando se mejora su rendimiento energético, ya que está asociado a menores costes de operación y, por lo tanto, a un mayor flujo de efectivo de propietario. No obstante, el dueño del inmueble dispondrá de una mejor comercialización con su propiedad, al tener menor riesgo de que el inmueble no sea arrendado, un alquiler más elevado, periodos más cortos de alquiler gratuito y menor depreciación en el inmueble.
Finanzas inteligentes
La UE ha aumentado la cantidad de fondos públicos disponibles para la eficiencia energética. Sin embargo, para cumplir los objetivos de la Unión de la Energía y apoyar la transición a un sistema de energía limpia, es necesario desbloquear más financiación privada, advierte la Comisión Europea en su página web, y matiza «en particular para las inversiones de eficiencia energética». Se estima que se necesitarán 177. 000 millones de euros adicionales por año durante el período 2021-2030 para alcanzar los objetivos energéticos y climáticos de la UE para 2030.
Desde la Comisión Europea aseguran que la inversión para renovar los inmuebles europeos implicaría beneficios para el ciudadano, la sociedad y parte de la economía. No obstante, para poder hacerlo realidad el informe explica que, en primer lugar, se deben superar las barreras financieras y técnicas. Según The Energy Efficiency Financial Institutions Group (EEFIG), aumenta la evidencia de que los riesgos asociados con las inversiones en eficiencia energética son más bajos que el nivel percibido por el mercado, y que la probabilidad de incumplimiento asociada es más reducida que otros tipos de inversión. Sin embargo, todavía es difícil para la banca y los inversores evaluar los riesgos asociados con las inversiones en eficiencia energética, explican desde la institución.
La financiación de proyectos de demanda de energía suponen un desafío mayor que los proyectos de suministro de energía que son financiados. Eso se debe a que los beneficios para financiar una mejora de eficiencia energética no se verán en forma de ingresos, sino que tendrán forma de ahorros. En este sentido, los ahorros pueden ser difíciles de medir. En cualquier caso, lo más complicado será convencer al propietario de que él realizará la inversión pero será el inquilino, tanto de un inmueble residencial como de uno comercial, quien se beneficiará del ahorro. Por otro lado, los proyectos de eficiencia energética son, por lo general, pequeños y fragmentados, si se compara con la oferta de proyectos.